Mauvaise nouvelle pour les aspirants acheteurs : un type de prêt hypothécaire se fait de plus en plus rare

Acheter une maison bon marché, ou une maison de 150 000 $ ou moins, peut sembler une idée intéressante pour de nombreux locataires qui voient les prix des maisons devenir incontrôlables. Mais trouver du financement pour payer cette maison peut être une tâche ardue.

Les hypothèques pour acheter des maisons de moins de 150 000 $ sont devenues “de plus en plus rares”, selon un nouveau rapport de The Pew Charitable Trusts. De nombreux aspirants propriétaires de maisons dans cette gamme de prix se tournent vers des financements alternatifs plus risqués tels que des prêts immobiliers personnels, paient comptant ou finissent par ne pas acheter du tout.

La pénalité pour ne pas pouvoir accéder facilement à ces petites hypothèques a été payée en particulier par les personnes de couleur – en particulier les Noirs, les Hispaniques, les Autochtones et ceux des communautés rurales, a déclaré Pew.

Environ un quart des maisons vendues entre 2018 et 2021 ont été vendues pour moins de 150 000 $, a constaté Pew. Mais seulement 26% des maisons vendues dans cette gamme de prix étaient généralement financées par une hypothèque, a déclaré Pew. En revanche, 71 % des logements plus chers ont été payés avec un prêt immobilier.

“Les acheteurs de maisons à la recherche de prêts inférieurs à 150 000 $ sont souvent incapables de trouver un prêt hypothécaire, car des politiques obsolètes ont rendu difficile la tâche des emprunteurs prêts à l’emprunt qui cherchent à financer l’achat d’une maison à faible coût”, a déclaré Alex Horowitz, directeur de l’initiative sur la politique du logement à The Pew Charitable Trusts, a déclaré lors d’un briefing.

Les réglementations promulguées après la Grande Récession qui visaient à protéger les emprunteurs sont parmi les raisons pour lesquelles les petits prêts hypothécaires sont devenus plus chers pour les prêteurs, selon le rapport de Pew. Les auteurs ont noté que certains prêteurs ont suggéré que les dispositions de la loi Dodd-Frank sur la réforme de Wall Street et la protection des consommateurs de 2010 ont augmenté le coût des prêts hypothécaires, car les prêteurs doivent en faire plus pour vérifier la capacité de remboursement des emprunteurs et pour suivre les règles strictes les exigences de conformité.

Obtenir un prêt hypothécaire pour une maison moins chère n’a pas toujours été aussi difficile. Avant la Grande Récession, les petites hypothèques étaient plus courantes. En 2004, a déclaré Pew, les prêteurs ont émis 2,7 millions de prêts hypothécaires pour moins de 150 000 $ et près de 2,9 millions de prêts hypothécaires importants (de 150 000 $ et plus). Mais depuis lors, les petits prêts hypothécaires ont fortement chuté à seulement 830 000 prêts par an.

Entre 2018 et 2021, 38 % des prêteurs hypothécaires n’ont pas émis une seule petite hypothèque.

Outre le fait que les maisons sont maintenant plus chères, les petites hypothèques ne sont pas populaires parmi les prêteurs – malgré la demande pour elles – car elles ne sont pas rentables pour les prêteurs, a déclaré Pew.

“Les petits prêts hypothécaires sont difficiles à créer pour les prêteurs, et c’est parce que leurs coûts sont relativement fixes, mais les petits prêts hypothécaires produisent le moins de revenus”, a expliqué Horowitz, “et donc les prêteurs ont du mal à couvrir leurs coûts croissants pour créer.”

Acheter une maison d’une valeur inférieure à 150 000 $ est difficile, mais pas impossible

Mais acheter une maison bon marché n’est pas impossible.

Matthew Bruckner, professeur agrégé de droit à l’Université Howard de Washington, DC, a récemment acheté une maison unifamiliale pour environ 65 000 $ dans le Maryland.

Lors d’une recherche de maison en mars de cette année, Bruckner a déclaré à MarketWatch qu’il prévoyait d’utiliser l’argent provenant d’investissements en bourse pour acheter la maison, qui est destinée à servir de résidence à sa sœur.

Un tiers de toutes les maisons achetées en avril étaient toutes en espèces, selon le courtier immobilier Redfin.

“Une partie du problème pour ces maisons est que beaucoup de banques ont des limites de prêt minimales, et donc ces maisons de moins de 100 000 $ environ semblent être dans un endroit étrange où il n’est pas toujours possible d’obtenir un prêt pour elles”, a expliqué Bruckner. .

Il voulait également créer une société à responsabilité limitée pour acheter la maison, plutôt que de l’acheter en son propre nom, ce qui rendait encore plus difficile l’obtention d’un petit prêt en dollars. “Nous avons donc décidé de payer comptant”, a-t-il ajouté.

De nombreuses maisons bon marché sont également anciennes, ce qui signifie qu’elles peuvent entraîner des complications supplémentaires lorsqu’un acheteur essaie d’obtenir un prêt hypothécaire pour le payer. Pew note cette mise en garde, déclarant que les preuves suggèrent que de nombreuses maisons coûtant moins de 150 000 $ sont plus susceptibles d’avoir des défauts structurels qui rendent plus difficile l’obtention d’un prêt hypothécaire, par rapport aux maisons plus chères.

Ethan Finkelstein, qui dirige Cheap Old Houses aux côtés de sa femme sur Instagram, connaît bien cette lutte.

Finkelstein a déclaré à MarketWatch que de nombreuses personnes qui achètent des maisons bon marché devront faire preuve de créativité en matière de financement. L’un de ses employés a obtenu une hypothèque à taux zéro pour une maison de 78 000 $ à Detroit par l’intermédiaire d’une autorité publique du logement, tandis qu’un autre acheteur a acheté une maison pour 18 500 $ à Wheeling, W.Va., en espèces, puis a déposé un acompte pour une réhabilitation prêt après avoir obtenu la propriété.

Un autre membre du personnel a acheté deux immeubles pour 99 000 $ après avoir obtenu un prêt hypothécaire auprès d’une petite banque régionale qui avait une souscription interne, a expliqué Finkelstein. Le membre du personnel a également dû verser 20% vers les maisons.

“Le plus grand défi pour obtenir un financement est de faire évaluer la propriété par la banque à une valeur égale au prix d’achat”, a-t-il expliqué. Si la maison a une cuisine fonctionnelle, une salle de bain, la plomberie et le chauffage, un acheteur a plus de chances d’utiliser le système de financement hypothécaire traditionnel, a-t-il ajouté, pour obtenir une maison à faible coût à rénover au fil du temps.

Finkelstein et sa femme possèdent également deux maisons bon marché – ils ont acheté leur première ferme de style fédéral sur 10 acres de terrain pour 70 000 $ en espèces, et ils sont en train de restaurer la propriété, dans l’espoir de la faire évaluer à environ 500 000 $. Ils travaillent également sur une résidence secondaire qu’ils ont achetée avec 27 000 $. Ils ont également une dette de carte de crédit de 20 000 $, en raison du coût des matériaux impliqués dans ces projets de restauration.

Bruckner, le professeur d’université, a déclaré qu’il avait acheté une maison unifamiliale dans le comté d’Alleghany, dans le Maryland, pour 65 000 $ via une LLC. “Le processus a été incroyablement rapide et facile, car je payais en espèces”, a-t-il ajouté.

Mauvaise nouvelle pour les aspirants acheteurs : un type de prêt hypothécaire se fait de plus en plus rare

Leave a Comment

Scroll to Top