San Francisco risque de voir davantage de “dominos” chuter alors que 2,4 milliards de dollars de prêts immobiliers de bureaux arrivent à échéance jusqu’en 2024

Une préoccupation majeure est que “la ville est un peu dans une situation boule de neige qui remet en question sa masse critique nécessaire”, a écrit une équipe de Moody’s Analytics dirigée par Thomas LaSalvia, responsable de l’économie de l’immobilier commercial, dans une récente note client.

“Les villes vivent et meurent par la masse critique, la question devient maintenant, jusqu’où San Francisco a-t-il avant de perdre sa masse critique?”

La ville a connu l’une des récupérations pandémiques les plus faibles en raison du travail à distance, des problèmes de sécurité dans les rues et d’autres défis importants, malgré l’optimisme quant au potentiel du boom de l’IA pour aider à faire fortune.

Un rallye des grandes actions technologiques a aidé l’indice S&P 500 SPX,
+1,15%
gagner 14 % jusqu’à présent cette année et le Nasdaq Composite Index COMP,
+1,65%
près de 30 %, selon FactSet.

Mais le hub technologique est également confronté à des préoccupations plus immédiates de la part des propriétaires immobiliers qui nagent dans une dette arrivant à échéance, avec un crédit plus rare et des coûts d’emprunt TMUBMUSD10Y,
3,765 %
beaucoup plus élevé qu’il y a un an.

San Francisco a le quatrième solde impayé de prêts arrivant à échéance l’année prochaine (voir graphique) sur le marché des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales, où Wall Street crée, regroupe et regroupe des prêts sur des immeubles de bureaux, des hôtels, des centres commerciaux et d’autres types de propriétés dans les transactions obligataires.

La ville a également enregistré un taux de vacance de bureaux record de 29,4 % au premier trimestre, selon CBRE.

Dans ce contexte, les prêts de bureaux arrivant à échéance à San Francisco sont confrontés à la « dure réalité » des risques de refinancement, mais aussi à l’expiration des baux qui menacent d’aggraver encore les faibles ratios de revenus immobiliers par rapport à la dette, a déclaré l’équipe de Moody’s Analytics.

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Les immeubles de bureaux ont été dans l’œil de la tempête alors que les modalités de travail flexibles se heurtent à la fin de la dette bon marché, mais les problèmes de San Francisco ne s’arrêtent pas là.

Westfield a déclaré à la mi-juin qu’il céderait son centre commercial éponyme dans la ville aux prêteurs après plus de 20 ans d’exploitation, en raison d’une baisse de 43% du trafic piétonnier depuis 2019 et d’autres “conditions d’exploitation difficiles au centre-ville de San Francisco. ”

Plus tôt en juin, les propriétaires du Hilton San Francisco Union Square et du Parc 55 San Francisco ont déclaré qu’ils avaient cessé d’effectuer des paiements sur un prêt de 725 millions de dollars garantissant les propriétés en raison du nombre record de postes vacants, des inquiétudes concernant l’état des rues et d’autres défis qui pourraient freiner les activités commerciales et de loisirs ” dans un avenir prévisible » dans la ville.

Dans l’ensemble, les propriétaires de San Francisco ont contracté un peu plus de 22 milliards de dollars de prêts immobiliers sur le marché des titres adossés à des hypothèques commerciales ces dernières années, dont environ la moitié sur des immeubles de bureaux, ne laissant que New York et Los Angeles avec une empreinte plus importante dans le secteur, selon Fitch. Notes.

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