Auparavant, les propriétaires d’immeubles s’inquiétaient du fait que les locataires ne payaient pas leur loyer.
Mais alors que les propriétaires américains ont du mal à remplir des bureaux à moitié vides, les locataires demandent de plus en plus des garanties en cas de défaillance d’un propriétaire, ce qui peut entraîner la saisie d’un immeuble et mettre les prêteurs en charge.
Lorsqu’elles renouvellent un bail ou cherchent à louer un nouvel espace, les entreprises veulent aussi souvent connaître le dossier récent de leur propriétaire d’immeuble, avant de signer sur la ligne pointillée.
“Si ce n’est pas la première conversation, ça va être dans la deuxième ou la troisième conversation, a déclaré Gabe Marans, vice-président de la société immobilière Savills, où il se concentre sur les baux de bureaux à Manhattan pour les entreprises locataires.
“C’est une très grande préoccupation pour les locataires.”
Une série de défauts de paiement très médiatisés au début de l’année a mis les risques des propriétaires au premier plan, avant même que les impayés sur les prêts n’augmentent de façon spectaculaire.
Brookfield Properties a fait défaut sur deux gratte-ciel de Los Angeles en février, dont la tour en verre de 54 étages de la Gas Company. À peu près au même moment, Columbia Property Trust, contrôlé par Pimco, a fait défaut sur un prêt de 1,7 milliard de dollars sur sept immeubles de bureaux à New York, San Francisco, Boston et Jersey City, selon CrediQ. MarketWatch est locataire dans l’un des immeubles de San Francisco.
Brookfield et Pimco ont refusé de commenter.
Les grands propriétaires recherchent souvent des financements auprès de Wall Street pour de gros prêts immobiliers pouvant aller de 100 millions de dollars à plus d’un milliard de dollars. La dette soutient une propriété spécifique ou un groupe de bâtiments, mais est «sans recours», ce qui signifie qu’un prêteur ne peut pas poursuivre les autres propriétés ou actifs d’un propriétaire défaillant.
“Un nom compte plus que par le passé”, a déclaré Marans à propos de la réputation d’un propriétaire, même s’il voit également quelques bons côtés dans les retombées. “Ils ne quittent pas tous leurs avoirs, ce qui est un énorme signe d’encouragement”, a-t-il déclaré, ajoutant que les immeubles de bureaux plus anciens et obsolètes sont probablement confrontés à une route sombre.
“Ce n’est pas alarmant, je pense que c’est encourageant qu’il y ait un certain degré de proactivité sur le marché.”
Cela dit, ce n’est pas un pique-nique pour les prêteurs ou les locataires si un propriétaire ne peut pas payer son hypothèque ou s’éloigne simplement d’un immeuble et de sa dette.
Les malheurs du propriétaire pour les locataires
Les immeubles de bureaux ont été dans l’œil de la tempête alors que la Réserve fédérale a relevé les taux d’intérêt pour maîtriser l’inflation qui a culminé à plus de 9 % par an l’été dernier. Cela signifiait la fin de la dette bon marché et abondante pour les propriétaires immobiliers avec des milliards de dettes arrivant à échéance.
Pour les locataires, cela peut sembler être une opportunité en or, où les locataires ont enfin le dessus dans la négociation avec les propriétaires, mais cela peut aussi être un champ de mines, même si les loyers baissent, l’espace disponible est grand ouvert et des incitations comme des mois de loyer gratuit ont augmenté.
Le problème est que même si un propriétaire promet des incitations à un locataire, ses prêteurs ou partenaires financiers peuvent annuler une transaction qui ne produit pas suffisamment de revenus pour satisfaire aux exigences du service de la dette. Ensuite, c’est le retour à la case départ, après des mois de négociations de bail.
La toile de fond laide pour de nombreux bâtiments, en dehors d’un groupe d’élite de propriétés haut de gamme, indique le risque d’augmentation des défauts de paiement des propriétaires dans les mois à venir. Dans cet esprit, certains locataires peuvent envisager de renégocier leurs baux, en luttant pour inclure une clause de non-perturbation.
“Cela signifie essentiellement que si une propriété est mise en faillite, saisie ou défaut, le prêteur ne dérangera pas le locataire, ni n’expulsera un locataire, tant qu’il continuera à payer le loyer”, a déclaré Chris Okada, directeur général d’Okada. & Co.
Son courtage se concentre sur les baux de bureaux dans le centre-ville de Manhattan, le plaçant en première ligne des négociations entre propriétaires et locataires pendant la pandémie et son sillage.
“Ce ne sont pas tellement les petites entreprises, mais les plus grandes dans un marché en baisse vont certainement regarder qui est le propriétaire et quelle est leur situation”, a déclaré Okada. Cela a particulièrement été le cas avec des baux plus importants pour les grands cabinets d’avocats ou les sociétés comptables qui ont tendance à rechercher des baux plus importants.
“Si vous avez une clause de non-perturbation, c’est comme ça qu’ils se protègent”, a déclaré Okada.
Poste à pourvoir
Manhattan, San Francisco et d’autres grandes villes américaines qui abritent bon nombre des plus grandes entreprises du monde ont été piquées par une quantité record d’espaces de bureaux disponibles depuis que la pandémie s’est installée.
Le taux national de vacance des bureaux a été fixé à 18,6 % au premier trimestre, selon Cushman & Wakefield, qui s’attend à ce que le taux culmine en 2024.
Alors que quelques gros contrats de location de bureaux à New York pour commencer 2023 ont contribué à stimuler l’activité, celle-ci reste morose, les tensions dans les banques régionales en mars accentuant le ralentissement.
L’espace de bureau disponible à Manhattan était évalué à près de 93 millions de pieds carrés au premier trimestre, selon Colliers, légèrement en dessous du record de 93,7 millions de pieds carrés en février 2022. Cela équivaut à peu près à la taille de 10 Tesla TSLA,
Gigafactories à Austin, Texas.
“Pour dire que le bureau est absolument mort, je dirais non”, a déclaré Okada, ajoutant que son entreprise avait effectué 227 transactions de location dans le centre-ville depuis janvier 2021. Pourtant, de nombreuses entreprises ont réduit leurs effectifs, recherché des bonnes affaires et négocié avec le personnel sur à quelle fréquence ils viendront au bureau.
« Il y a une énorme évolution qui vient de commencer. Comme pour tout type de changement, il y a des difficultés de croissance », a déclaré Okada.
Les actions américaines étaient en hausse vendredi, avec le Dow Jones Industrial Average DJIA,
en hausse d’environ 300 points, soit 0,9%, l’indice S&P 500 SPX,
était de 1,3 % plus élevé et l’indice composite Nasdaq COMP,
a augmenté de 1,6 %, selon les données de FactSet.
Ne pas déranger : les locataires se préparent à ce que davantage de propriétaires de bureaux s’effondrent sur leurs dettes immobilières