Qui serait propriétaire ? Les coûts sont élevés, les risques sont énormes et le revenu dit passif est incertain.
Je l’ai fait une fois, et la paperasse à elle seule a suffi à me rendre dingue. Avant même de considérer les différents tracas de trouver de bons locataires ; gérer la propriété; et traiter les fuites, les litiges, les machines à laver cassées et autres.
Mon premier candidat s’est avéré être un criminel violent qui avait été arrêté pour avoir tenté d’étrangler sa femme.
Investir dans l’immobilier est une stratégie populaire pour les personnes qui épargnent pour leur retraite, en particulier parmi la soi-disant brigade FIRE, qui se bat pour une indépendance financière et une retraite précoces.
L’idée que vous pouvez devenir riche en possédant un bien immobilier est également défendue par de nombreux vendeurs.
Sharon Tseung a atteint une valeur nette de 1 million de dollars à 30 ans grâce à des flux de revenus passifs, un travail à temps plein et des investissements. Sean Pan a augmenté sa valeur nette grâce au piratage de maisons et à l’immobilier. Maintenant, le couple construit son portefeuille immobilier tout en profitant de la flexibilité que lui procurent ses multiples sources de revenus.
L’un des principaux attraits de celui de l’effet de levier : vous pouvez emprunter, parfois jusqu’à 80 %, sur la valeur de la propriété. Cela peut très bien fonctionner, bien sûr.
Mais généralement seulement lorsque l’emprunt est bon marché — ce qu’il était autrefois, et ce n’est plus le cas actuellement.
Et seulement si vous pariez dans la bonne direction. Acheter une maison avec de l’argent emprunté, c’est un peu comme acheter des actions avec de l’argent emprunté. Parfois, cela fonctionne très bien, comme c’est souvent le cas depuis les années 1980, car les coûts d’emprunt ont diminué. D’autres fois, pas beaucoup.
Mais si vous envisagez de faire de même et d’investir dans l’immobilier, ne vous contentez pas de parcourir les listes locales sur des sites Web immobiliers comme Zillow ou Realtor.com, qui appartient à News Corp, société mère de l’éditeur MarketWatch Dow Jones.
Découvrez aussi la bourse. C’est parce qu’il existe des fiducies de placement immobilier, ou FPI, qui investissent dans l’immobilier résidentiel et s’occuperont de la propriété foncière pour vous.
Et ils constituent une alternative convaincante à l’investissement direct, surtout maintenant.
Vous ne me croyez pas ? Essayez ces sept raisons.
Ils ont été de meilleurs investissements à long terme
Il existe au moins huit FPI résidentielles cotées en bourse depuis 1995 : AvalonBay Communities AVB,
Elme Communautés ELME,
Équité Résidentiel EQR,
UDR UDR,
Communautés d’appartements mi-américains MAA,
Camden Property Trust CPT,
Essex Property Trust ESS,
et Apartment Investment & Management Co. AIV,
(désormais scindé en deux, avec Apartment Investment REIT Corp. AIRC,
).
Total des retours depuis ? Plus de 2 000 % — soit près de 12 % par an.
Au cours de la même période, le prix moyen des maisons aux États-Unis, tel que mesuré par l’indice national des prix des maisons Case-Shiller, a augmenté de moins de 300 %.
Certes, Case-Shiller est un indice de capital uniquement : il ne mesure pas les revenus locatifs ainsi que les gains de prix. Mais même sur une base équivalente, uniquement en capital, les FPI négociées ont surperformé les prix des maisons d’environ trois points de pourcentage par an en moyenne.
Voir: Miami et Chicago en tête alors que les prix des maisons aux États-Unis augmentent en avril, signalant une reprise dans le secteur
Et pour suivre le rendement total de ces FPI, un propriétaire privé aurait eu besoin d’un rendement locatif moyen de 6,6 % par an. Net de tous frais.
Ils ont l’air mieux maintenant
Les prix des maisons aux États-Unis, tels que mesurés par Case-Shiller, ont baissé de quelques points de pourcentage par rapport à l’année dernière. Mais ils restent 40% plus élevés qu’ils ne l’étaient à la fin de 2019, avant la pandémie et les fermetures – lorsque les taux hypothécaires étaient à peine la moitié de ce qu’ils sont actuellement, et les villes étaient des endroits recherchés où les crimes contre les biens étaient illégaux.
Les cours des actions des FPI résidentielles, quant à eux, ont été laissés pour compte. Beaucoup sont encore à des prix prépandémiques, ou inférieurs.
Ils ont maintenant sous-performé les prix nationaux des logements par une large marge sur plusieurs années. Dans le passé, une telle sous-performance a été suivie d’une surperformance – car, au fil du temps, les deux doivent évoluer dans la même direction.
Les coûts sont bien inférieurs
Les courtiers immobiliers facturent généralement des frais d’environ 6% pour vendre une maison. Selon le marché, vous pouvez obtenir une meilleure offre. Si vous achetez, le courtier vous dira que vous ne payez pas les frais – mais bien sûr, vous le faites vraiment. C’est intégré dans le prix. En fin de compte, cela coûte environ 3% de la valeur de la maison dans les deux sens. Ensuite, il y a les frais d’avocat, les inspections, etc.
Les coûts d’achat et de vente d’une FPI cotée en bourse ? Environ 5 $ ou 10 $, selon votre maison de courtage. Inscrivez-vous auprès d’un nouveau courtier et ils vous donneront souvent un tas de transactions initiales gratuites, vous permettant d’économiser suffisamment d’argent, pendant que vous construisez un portefeuille de logements, pour acheter non pas une mais plusieurs tasses de café.
Extrait des archives (octobre 2019) : Il y a un inconvénient à la disparition des frais de courtage sur les transactions en ligne – oui, vraiment
Ils sont beaucoup moins risqués
Non, « risque » ne signifie pas « volatilité ». C’est le colportage absurde de Wall Street.
Le risque, comme tout adulte expérimenté peut vous le dire, signifie la possibilité de perdre de l’argent.
Tout peut arriver à un appartement individuel ou à une maison. Vous pouvez avoir un mauvais locataire qui saccage l’endroit ou saute sans payer. Un trafiquant de drogue peut emménager à côté. Le bâtiment adjacent peut s’effondrer, libérant des nuages d’amiante enfouis depuis longtemps et laissant votre bâtiment inhabitable pendant des semaines ou des mois.
Ne riez pas. Toutes ces choses sont arrivées à des gens que je connais bien dans la mémoire récente.
Ou vous pouvez investir dans l’immobilier de premier choix dans l’une des villes les plus riches, les plus célèbres et les plus prisées du monde, et vous réveiller un matin pour découvrir que c’est San Francisco.
À moins que vous ne soyez très, très riche, combien de logements différents comptez-vous posséder ? Dans quelle mesure sont-ils susceptibles d’être diversifiés ?
Pendant ce temps, les deux plus grandes FPI résidentielles du marché boursier, AvalonBay et Equity Residential, possèdent à elles seules 170 000 unités dans plus d’une douzaine d’États d’un océan à l’autre. Un portefeuille d’actions de FPI résidentielles offre le type de diversification que vous ne pouvez tout simplement pas obtenir en tant que propriétaire privé.
Vous pouvez sortir rapidement
Il y a une vieille blague sur les marchés du logement. Dans un marasme, ils ne tombent pas — ils disparaissent. J’ai couvert l’effondrement de l’immobilier en Floride en 2008. Les gens qui essayaient de vendre n’ont pas simplement accepté une baisse de prix ; dans de nombreux cas, ils ne pouvaient pas vendre du tout — à n’importe quel prix. Les places sont restées sur le marché pendant des années. Le grand marché de Miami ne s’est finalement apaisé qu’à l’été 2011, environ cinq ans après avoir commencé à décliner.
Combien de temps faut-il pour liquider votre propriété FPI ? Entre 9 h 30 et 16 h, heure de l’Est, la plupart des jours de semaine, à peu près aussi longtemps qu’il faut pour cliquer sur une souris.
Des professionnels le gèrent pour vous
Aucun manque de respect envers tout bricoleur. En fait, chez MarketWatch, nous sommes tous du côté de l’investisseur DIY bien informé et sensé.
Mais les FPI gérées par des professionnels ont des équipes de personnes qui recherchent, achètent et vendent des immeubles de placement. Et les gérer.
Cela comprend des avocats pour gérer la paperasse et chasser les locataires récalcitrants, des plombiers et des électriciens pour se présenter aux urgences à 2 heures du matin, etc.
Cela ne signifie pas toujours qu’ils sont meilleurs dans ce domaine, mais cela signifie qu’ils ont d’énormes économies d’échelle. Et vous, l’actionnaire, n’avez jamais à vous en occuper. Lorsque vous êtes actionnaire, vous n’êtes jamais appelé pour faire face à une urgence.
Pendant ce temps, si vous êtes un propriétaire foncier privé, un jour, un tuyau éclatera, inondant l’unité du bas, et vous recevrez un appel. Et il est presque garanti que cela se produira le matin du mariage de votre fille, juste au moment où vous apprenez que la limousine est en panne.
Vous paierez probablement moins d’impôts
Possédez un immeuble de placement et votre revenu net sera généralement imposé comme un revenu ordinaire. Cela signifie que les taux d’imposition seront plus élevés qu’ils ne le seraient pour les gains en capital à long terme. Vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires et les coûts raisonnables, mais il y a de la paperasse en jeu, et à moins que vous ne soyez un démon de la comptabilité, vous en manquerez une partie. Si votre propriété est dans un état différent de votre résidence principale, vous pouvez ajouter les joies de produire une déclaration de revenus supplémentaire chaque année.
Vous pouvez placer une propriété dans un abri fiscal, perdre certains avantages mais en gagner d’autres, mais les coûts et les complexités peuvent être prohibitifs, en particulier pour un investisseur familial. Vous aurez envie de consulter un expert fiscal à tout le moins.
FPI résidentielles ? Suscitez le rire. Vous achetez le stock dans un 401 (k), IRA ou équivalent et… eh bien, c’est tout.
Donc, vous vous demandez peut-être s’il y a tous ces avantages potentiels à investir dans l’immobilier par le biais de FPI cotées en bourse, y a-t-il des FNB à faible coût qui feront tout cela pour vous très facilement ?
La réponse : non. Et évitez les divers FNB et fonds communs de placement qui se disent « immobilier » et suivez tout type d’« indice » FPI. Cela signifie la plupart d’entre eux. De nos jours, les indices REIT n’ont presque rien à voir avec l’immobilier résidentiel. Ils sont dominés, bizarrement, par les actions d’entreprises qui possèdent des fermes de données, des tours de réseau cellulaire ou des entrepôts de distribution. Rien de mal avec toutes ces entreprises, mais elles ne sont pas ce que nous recherchons ici.
De plus, ces indices étaient autrefois dominés par les immeubles de bureaux et les centres commerciaux – des investissements qui connaissent de graves problèmes depuis des années, en raison des achats sur Internet, du travail à domicile, etc. C’est l’une des raisons pour lesquelles les indices REIT et les fonds indiciels REIT ont si mal réussi ces derniers temps.
Ce serait formidable si quelqu’un lançait un ETF qui n’investissait que dans des FPI résidentielles, mais ce n’est pas le cas. (En fait, c’est une bonne nouvelle – cela signifie que le secteur n’est pas assez populaire pour attirer tous les services marketing, ce qui signifie qu’il n’est pas trop populaire.)
Donc jusque-là, nous, les bricoleurs, avons la possibilité d’acheter directement les FPI directement.
C’est plus simple et moins risqué qu’on pourrait l’imaginer. Comme toujours, la stratégie la plus simple est presque certainement la meilleure : achetez un portefeuille équipondéré de noms établis et rééquilibrez-le une fois par an.
Je lance donc mon portefeuille équipondéré de FPI résidentielles. Il se compose des 10 plus grands propriétaires fonciers résidentiels en valeur marchande. Rendement du dividende moyen prévu pour les 12 prochains mois : 3,7 %.
• Baie d’Avalon
AVB,
• Équité Résidentiel
EQR,
• Maisons d’invitation
INVH,
• Communautés d’appartements d’Amérique centrale
MAA,
• UDR
UDR,
• Fiducie immobilière d’Essex
SSE,
• Fiducie immobilière de Camden
CPT,
• Maisons américaines à quatre loyers
AMH,
• Fiducie immobilière de l’indépendance
IRT,
• REIT de revenu américain
AIRC,
Ne devenez pas propriétaire – possédez plutôt ces FPI